房屋增貸試算教學：額度怎麼算？附試算範例

想利用名下房產取得周轉資金，卻不知道自己能貸多少錢？「精準估算額度」是申請貸款前最重要的準備工作。透過正確的公式計算，您可以預先掌握可貸額度、每月還款金額與總利息支出，避免送件後才發現額度不如預期。 本文將為您完整解析增貸的額度計算公式、影響額度的關鍵因素，並提供互動式試算工具與實際案例，讓您一分鐘輕鬆完成計算！

房屋增貸額度怎麼算？2 大計算公式解析

銀行在評估房屋增貸額度時，主要會根據房屋的「目前市價」與「已還本金」來計算。常見的計算公式有以下兩種：

公式一：房屋有增值空間（市價重估法）

如果您的房子買了幾年後，周邊行情上漲，銀行會重新鑑價，並以新的市價計算可貸額度。 計算公式：

（房屋目前鑑價 × 貸款成數）－ 原房貸剩餘未繳本金 ＝ 可增貸額度

• 房屋目前鑑價：銀行重新評估的房屋價值，通常會參考實價登錄，但會稍微保守估計（約市價的 8-9 成）。
• 貸款成數：通常為鑑價的 7 成至 8 成。

公式二：房屋無明顯增值（已還本金法）

如果房屋市價沒有明顯變動，銀行會根據您過去幾年已經償還的本金，將這部分額度再次借給您。這也就是所謂的「理財型房貸」常見的運作模式。 計算公式：

原房貸核貸總額 － 目前剩餘未繳本金 ＝ 可增貸額度

影響額度評估結果的 4 大因素

在進行評估時，除了房屋本身的價值，銀行還會考量以下 4 個關鍵因素，這將直接影響您的最終核貸額度與利率：

1. 借款人收支比（DBR）：銀行規定借款人每月的總還款金額（含原房貸、增貸、信貸等），不得超過月收入的 60%。如果收支比過高，銀行會降低增貸額度。
2. 個人信用評分（聯徵分數）：良好的信用紀錄是爭取高額度與低利率的關鍵。若有信用卡遲繳、近期聯徵多查等紀錄，會嚴重影響增貸條件。
3. 原房貸還款紀錄：過去一年內的原房貸必須按時繳款，不能有遲繳紀錄。
4. 資金用途合理性：銀行偏好用於房屋修繕、購置耐久財或整合負債等合理用途。若用途為高風險投資，可能會被拒絕或降低額度。

互動式房屋增貸試算器

為了讓您更直覺地了解增貸後的每月還款壓力，我們準備了互動式房貸試算器。請輸入您預計增貸的金額、期望利率與年限，即可立即算出月付金！

額度計算範例：1000萬房產能拿多少？

讓我們透過一個實際案例，來看看計算的完整過程。 案例背景：

• 林先生 5 年前以 1,000 萬元買下房子，當時向 A 銀行貸款 800 萬（8成），分 20 年本息平均攤還，利率 2.0%。
• 5 年後的今天，林先生已償還本金約 160 萬元，目前房貸剩餘餘額約為 640 萬元。
• 近期該區房價上漲，銀行重新鑑價房屋現值為 1,200 萬元。

增貸額度試算： 林先生適用「市價重估法」（公式一）：

1. 新鑑價可貸總額：1,200 萬 × 80%（貸款成數） = 960 萬元
2. 扣除剩餘房貸：960 萬 － 640 萬（未繳本金） = 320 萬元

試算結果：林先生最高可向 A 銀行申請 320 萬元 的房屋增貸。 若林先生將這 320 萬元分 20 年攤還，利率 2.2%：

• 每月需多繳：約 16,486 元。
• （林先生需確保原本的房貸月付金 + 新增的 1.6 萬月付金，不超過其月收入的 60%）

房屋增貸試算常見問題 (FAQ)